На ринку нерухомості Черкас останні кілька місяців спостерігається помітне зростання цін на квартири, які вже мали власників, тобто на так звану «вторинку». За словами місцевих рієлторів, вартість однокімнатного помешкання у цьому сегменті сьогодні стартує від 25 тисяч доларів США, що у перерахунку становить близько 800 доларів за квадратний метр. Фактично це наближає ціни до рівня нового житла, адже пропозиції забудовників коштують майже стільки ж. Фахівець із нерухомості Олександр Франко наголошує, що у серпні 2025 року середня ціна на «вторинку» у Черкасах вже на 15–20% перевищує показники початку року.
Під вторинним житлом мають на увазі не лише старі будинки, зведені у 80–90-х чи на початку 2000-х років. Як уточнює рієлторка Тетяна Міщенко, сюди належить будь-яке помешкання, що вже має зареєстрованого власника. Навіть новобудова переходить у категорію «вторинки», якщо її продає не забудовник, а фізична особа. Це пояснює, чому на ринку можна зустріти абсолютно різні за станом та роком будівництва квартири.
За даними новинного порталу Черкас, у старих п’ятиповерхівках 70–80-х років, відомих як «хрущовки», однокімнатні квартири нині коштують від 25–27 тисяч доларів. Якщо житло має сучасний ремонт, ціна зростає до 35–45 тисяч. У новіших багатоповерхівках, але не в новобудовах, середня вартість становить 35–55 тисяч доларів. Експерти пояснюють, що здорожчання зумовлене зменшенням кількості пропозицій. «Після ухвалення закону про мобілізацію у 2024 році кількість об’єктів на продаж стрибнула на 50–70%, але нині тенденція протилежна — продавати стали менше», — пояснює Франко.
Основними покупцями «вторинки» залишаються ті, хто прагне заселитися без очікування завершення будівництва, а також літні люди, які не готові вкладати додаткові кошти у ремонт. Свою роль відіграє і війна: чимало внутрішньо переміщених осіб обирають житло з ремонтом, щоб вирішити житлове питання якнайшвидше. Як зазначає рієлторка Ганна Коваленко, на відміну від квартир у новобудовах, де покупець отримує «коробку зі стінами», вторинний ринок дозволяє знайти житло з меблями та технікою, придатне для життя відразу після покупки.
Щодо кредитування, то, за інформацією Нацбанку, щомісяця в Україні видають близько 200–250 іпотечних позик на вторинне житло. Більшість із них оформлюють у межах державної програми «єОселя». Директорка департаменту фінансової стабільності НБУ Первін Дадашова уточнює, що без підтримки держави вартість кредиту становить 18–20% річних, а це доступно далеко не кожній родині. Термін стандартної іпотеки сягає 20 років, хоча на практиці більшість позичальників намагаються погасити кредит удвічі швидше, аби зменшити суму переплати.
Державні програми наразі орієнтовані переважно на новобудови, але уряд планує розширити умови й на старі будинки. Уже зараз для внутрішньо переміщених осіб доступні кредити під 7% на квартири у будинках віком до 10 років. Експерти прогнозують, що в перспективі пільгові умови можуть поширитися навіть на будинки 60–70-х років.
Яскравим прикладом скористався черкащанин Валерій Колісник, чия квартира була зруйнована під час війни. Чоловік отримав сертифікат у межах програми «єВідновлення», а згодом оформив кредит за «єОселею». Завдяки цьому він зміг придбати чотирирічну квартиру з ремонтом і відразу заселитися.
Фахівці радять: витрати на іпотеку не повинні перевищувати 40–50% сімейного доходу. Наприклад, за умовами «єОселі» під 3% необхідний щомісячний дохід сім’ї має складати близько 25 тисяч гривень. Якщо ставка становить 10%, потрібно вже понад 30 тисяч гривень, а при ринкових 18–20% — не менше 60–70 тисяч гривень.
Розмір переплати залежить від початкового внеску (зазвичай 30–50%), відсоткової ставки та страхових витрат. У банках пояснюють, що суттєве збільшення фінансового навантаження починається після 10-го року виплат, коли умови кредитування можуть змінюватися. У разі фінансових труднощів банки зазвичай пропонують реструктуризацію або подовження терміну виплат. Лише у виняткових випадках відбувається вилучення заставної квартири. За статистикою НБУ, нині таких випадків менше 1% від усіх іпотек.
Таким чином, попри складні економічні умови, вторинний ринок житла у Черкасах зберігає стабільний попит, а ціни продовжують зростати. Для багатьох черкасців придбання квартири «з рук» залишається єдиним швидким способом вирішити житлове питання.
